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第二章 房价会出现拐点吗?(1)

第二章 房价会出现拐点吗?

  房价究竟向上还是向下?这要看对房子需求量的大与小,还要看房子供给量的多与少。没买房的人希望房价跌,买了房的人希望房价涨,那么房价究竟是由什么决定的呢?房价当然是由房子的供给和需求决定。房价会在2008年出现拐点吗?我国的房价究竟要走向何方? 现在的问题是,房价是否会掉头向下?如果买房的话,自己是否会接到楼市的最后一棒?如果没买房的话,是否应该持币待购? 房子是商品,是商品就有价格。价格由市场供求来决定。

  要看房价是否出现拐点,先来看"供"。

  前面提到,房价推高的一个主要内在原因,是因为土地实行"招拍挂"交易后,地价升高了。

  土地价格为什么高? 因为土地是稀缺资源。

  土地资源为什么稀缺呢? 我国有13亿人口,1996年中国耕地面积为19.51亿亩,而到2005年仅剩18.3亿亩。2003年中国人均耕地面积1.43亩,2005年下降到1.4亩,不到美国的1/6,不到俄罗斯的1/8,不到加拿大的1/15。中国不到世界10%的耕地要养活世界人口的22%。

  是吃饭重要,还是住房重要? 是活着重要,还是活着舒服重要? 所以,国土资源部正研究如何死保全国现有的18.27亿亩耕地面积,到2020年确保18亿亩耕地底线,甚至为此连1 600万亩的退耕还林计划都中止了。

  那么,城市的土地资源变得有限了,卖一块就少一块。大家当然要说了,我一定要现在把这块地争下来,如果争不下来,明天这块地就要涨价。我要是地产商,手上有钱没钱都要千方百计先把地拿下来,否则会面临和买房人一样的问题,无地可买、无房可卖。当所有人都这么想,地价就炒成了天价。每当一块土地"招拍挂"时,房地产商们就会争相举牌,都要把这块地抢下来。

  下面我们来看一个真实的案例。

  之前到过四川成都的人都知道,那里的人过着悠闲舒适的生活,可以喝着茶水摆着龙门阵,那里的麻将桌一字排出几里远。成都被联合国评为"最适宜人居的地方"之一。成都人生活节奏慢,让人感到生活得很惬意。可是2007年在成都的一次土地拍卖会上拍出了天价,几乎一夜之间改变了成都人优哉游哉的生活。

  在成都市中心,有一座旧的成都百货大楼被拆成平地,共有82亩。这里是黄金地段,把地平完之后,政府就想把它拍卖掉。当时很多人都盯上这块地,包括香港的和记黄埔,这是华人首富李嘉诚的地产公司,他们早就盯上了,并且做出土地规划。等到拍地那天,国内外知名地产商都来了,现场热闹非凡,所有人都关注这块地要拍出多少价来,所有人都在争。这块地起价2 000万人民币1亩。刚开始是国内地产商们举牌,叫价到4 000万时,国内地产商都不再举牌了。这时香港6家房地产商就开始了激烈的争夺,他们都想争到这块地。价格一直往上叫,4 000万、5 000万、6 000万、7 000万、8 000万。叫到8 000万时,全场都静了下来,大家屏住呼吸,环顾左右,看谁敢在这么高的价位上继续叫价,直到最后8 800万一锤定音。结果,这块地被香港九龙仓地产商拍走了。九龙仓击败了"同台演出"的华润置地(1109.HK)、和记黄埔(0013.HK)、新鸿基地产(0016.HK)、太古地产(0019.HK),还有信和置业(0083.HK)。

  根据市政府规划,成都百货地块重建项目总建筑面积约44万平方米,要建成集大型商场、星级酒店、写字楼、高档娱乐和餐饮场所为一体的超级商场,甚至将成为成都的新地标。除了支付地价72.4亿,最终得主还需要投入40多亿元,而且必须在8个月内动工,3年半内竣工并投入使用。这么简单算算,每平方米的成本得多少?加上利润又是多少呢?最后该卖多少钱一平方米呢?尽管市场传言最后的拍地者实际可能不需要支付那么多钱,但无可争议的是,其影响已经远远超越了这场交易本身。所有成都的其他地产商会想什么呢?购房者又会怎么想呢? 这给其他地产商一个太好的看涨理由:你看,九龙仓将来会卖多少钱?我该卖多少呢? 这给太多购房者一个太大的刺激:现在再不买房的话,等"楼王"建好了,其他房价比着涨的时候买,更惨!就是这样的一个思维逻辑。

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