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第三章 面对天价房怎么办?(4)

大家知道,天津有一个做房地产的顺驰公司,那是孙宏斌1994年成立的一个小公司。1998~2002年,他在天津发展了三十多个项目,成绩也就一般。但在2002年国家出台了"招拍挂"政策之后,他从天津走向全国,到处买地。他所到之处,不管多高的地价,他都高价拍下。当时他手里自有资金只有10个亿,竟然拍下价值60亿人民币的土地。在2002~2003年这一年之内,他手里的土地就储备到1 200万平方米,仅长江三角洲一带就有4 000平方米。顺驰公司从一个地方的小公司摇身变成全国性大公司,储备土地的规模大出太多太多,引起了外界的质疑。顺驰凭什么只用这么少的钱,却买了60亿元的土地?他的钱从哪儿来的?他到底有什么目的?为什么把地价炒那么高呢? 后来,我国政府的宏观调控开始实施,法定存款准备金率陆续上调,银行对地产领域就越来越谨慎,甚至有的地方都不给贷款了。这时,顺驰公司的资金链马上出了问题,他欠银行太多的钱,当银行要强制收回贷款的时候,他没有办法。大约支撑到2006年,资金链条终于断掉,再借新债已经还不上旧账了。所以,孙宏斌只好和香港的一家公司签约,卖出自己的股权。现在对方公司占顺驰股份的94.7%,他自己只剩5.3%。

  2006年正是中国楼市大起、房地产大起的时候,这家公司竟倒在了大起之前的这一瞬间。为什么?只因为他买地太多了,找银行贷款的规模太大了。当政府宏观调控措施出台时,他扛不住了,只能倒下。

  然而,顺驰的教训并没有给地产商们足够的警示,短短两三年过去,到2008年,同样是在宏观调控的背景下,房价的暴涨刺激了更多地产商疯狂扩张。

  据2008年4月《华夏时报》报道显示,某家大地产商在2007年频频成为地王,储地暴增8倍,达到4 580万平方米;而截至2008年1月,这家地产商未偿还银行贷款及其他借款总额超过111亿元,这还不包括向机构投资者融到的10亿美元资金。在2007年9月,这家公司资产负债率竟然高达95%以上。而在宏观调控背景下最容易发生什么事呢?就是"屋漏偏逢连夜雨",该公司原定于3月28日在港交所挂牌上市,结果临时被叫停。中国证监会明确表态,对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等的IPO(首次公开发行股票),将不予核准,这让40余家等候IPO上市的房地产企业感到了透心凉。

  全国6万多家房地产企业,有多少正在贷款艰难、上市无望、销售受阻的风雨飘摇之中? 这些案例给中国的地产商们深刻警示:你一定要先掂掂,自己几斤几两,能扛多少斤,不要轻视国家宏观经济调控的力度和决心。如果你手上太多的钱是从银行贷来的话,你一定要想,当房地产业进入严冬,别说冬天,就是一场寒潮来临的时候,你不怕被冻死饿死吗?一股寒潮来了你扛得住吗?一旦扛不住,你只能倒下。

  大家看好地产行业没错,但你不能过量透支,更不能疯狂扩张。你要控制好自己的贷款规模,加大自有资金比例,便能够度过一个寒冬,你还有迎来春天的机会。现在不是比谁财大气粗,而是看谁活得最久,看谁能活到最后,看谁在每一轮经济大起和大落中都安然无恙,最终长成一个大公司,有自己的品牌,有信誉,有资金实力。

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