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第九章 当银行,而不是银行家

如何操作银行
 
  在1986年税改法案之后,存在着很多的机会,不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于
象限左侧的人来说,这是悲惨的时刻,然而对于我却是妙不可言,因为我可以利用我的“B”和
“I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪,去追寻每一个看起来是一笔好交易的东
西,而是决定集中精力于不动产市场。
  为什么选择不动产呢?有5个简单的原因:
  
1.价格    不动产价格如此之低,以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。
这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样,每件商
品都折价50%。
  
2.融资    银行给我的不动产提供贷款,而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时,我想买进尽
可能多的东西,因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。
  例如:我现有1万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票,当然,我也能够买到价值1万美
元的股票。我也能够进行借贷(当你用保证金进行买空时,你可以只花总成本的一小部分,其余
的部分由经纪人公司借给你),但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。
  而用1万美元投资不动产,则可获得90%的贷款,我最终可以买到10万美元的财产。
  如果两个市场都上升10%,在股票市场上我会赚到1千美元,而在不动产市场上我将赚到1万
美元。
  
3.税收    如果我用股票赚了1百万美元的利润,我要对我的利润付将近30%的资本所得税。但是,
用不动产赚的这1百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外,我还能够通过财产折旧
获得更大的税收好处。
  重要的是,一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义,我才会投资。任何的税收受
益只会使投资更具吸引力。
  
4.现金流    虽然不动产价格下降,但是,租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款,
更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价
格上涨时,我能够出售这些不动产,虽然我负债很多,但是这永远不会伤害到我,因为租金远远
高于贷款成本。
  
5.成为银行的机会    不动产使我成为一家银行,某种我从1974年起就一直想做的事情。

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